Estudo de caso: Desligar um projeto com um futuro incerto?

Alex Kozak estava sentado em seu apartamento em Moscou esperando que seu colega, Nikolai Krylov, participasse da chamada pelo Zoom. Quando sua janela de vídeo apareceu, Nikolai anunciou com um sorriso: "Tenho boas notícias!". Fazia tempo que Alex não recebia nada disso. Na verdade, ele havia passado as últimas semanas trancado em seu apartamento por causa da pandemia global, e começara a sentir como se o mundo estivesse se desfazendo ao seu redor. "Tenho um possível comprador", disse Nikolai. Ele e Alex vinham trabalhando juntos nos últimos seis anos no desenvolvimento de um edifício de escritórios comerciais de 700.000 pés quadrados em Moscou, que eles apelidaram de Eastern Square. Alex estava liderando o projeto para sua empresa, a EPM, uma empresa imobiliária sediada em Nova York, e Nikolai representava seu parceiro local de joint venture, a Krasny Invest, que havia trocado um terreno de primeira linha próximo ao distrito de Presnensky e sua experiência em lidar com a burocracia russa por um terço do projeto.1 No final de março, eles tiveram que interromper o trabalho e Alex pensou que eles usariam essa reunião virtual para discutir a retomada. Vender o empreendimento não estava em seu radar. NOTAS DE AULA DO ESTUDO DE CASO 1Os especialistas em negócios na Rússia geralmente recomendam que os estrangeiros que operam lá tenham um parceiro local para ajudar a gerenciar as complexidades exclusivas do mercado . "É uma empresa de investimentos sediada no Cazaquistão, e eles estão ansiosos", continuou Nikolai, ignorando ou não percebendo o olhar chocado de Alex. Alex sabia que a Krasny Invest estava sofrendo com a parada abrupta da economia russa, assim como muitas outras empresas, mas ele achava que eles iriam manter esse projeto. O cronograma havia sido estendido, é claro, mas graças às fortes equipes de arquitetura, engenharia e construção que haviam montado, faltava apenas um ano para a conclusão e já tinham um locatário âncora de primeira linha, uma empresa dos EUA abrindo seu primeiro escritório na Rússia.2 2 Apesar do aumento das sanções desde 2016, milhares de empresas dos EUA têm escritórios ou instalações na Rússia . Nikolai explicou mais detalhes. O acordo proposto com os cazaques monetizaria os US$ 100 milhões de capital investido no projeto, além de um pequeno lucro. Isso era apenas uma fração dos mais de US$ 475 milhões de lucro que Alex e Nikolai haviam projetado com tanta confiança em janeiro - um aumento saudável em relação aos US$ 200 milhões de lucro esperados quando o projeto foi concebido pela primeira vez. É claro que, como Alex bem sabia, os últimos meses haviam introduzido muitos novos riscos. Como seria o mercado imobiliário de Moscou em um ano? A economia se recuperaria tão rapidamente? As pessoas ainda estariam indo para seus escritórios? Ou as empresas reduziriam suas instalações e permitiriam que as pessoas trabalhassem em casa?3 A equipe havia lidado com a queda de 2017 no mercado imobiliário de Moscou. Mas essa crise era claramente diferente. 3 De acordo com uma pesquisa Gallup de abril de 2020, 55% dos gerentes dos EUA esperavam mudar suas políticas de trabalho remoto após a Covid-19 . "Preciso processar isso", disse Alex a Nikolai agora. "Olhe, estamos todos lutando", disse Nikolai. "Entre o senhor e eu, minha empresa precisa de liquidez. Mas, considerando como o mundo mudou este ano - e especificamente como o local de trabalho mudou - acho que é inteligente sair agora. Talvez não consigamos garantir uma oferta como essa novamente. Fale com a Alicia". Alicia Mendez era diretora administrativa de uma seguradora sediada em Londres, com investimentos de US$ 150 bilhões em todo o mundo, incluindo uma participação de 33% na Eastern Square. "Preciso falar com meus chefes também", disse Alex. "E com a equipe de construção." Alex ficou olhando pela janela de seu apartamento. Como um expatriado americano com raízes familiares na Polônia, ele passou a amar Moscou e odiava ver tanto sofrimento nessa cidade e em todo o mundo. Ele acreditava que esse projeto seria um catalisador para o crescimento da cidade - e havia se dedicado de corpo e alma a ele. Se eles vendessem agora, sua empresa e seus parceiros não perderiam dinheiro, mas ele teria desperdiçado seis anos de sua vida. Além disso, ele abriria mão de sua enorme participação nos lucros potenciais. Será que ele realmente queria iniciar um novo projeto nessa economia? Podemos levar isso até o fim Naquela noite, Alex se conectou à sua última videoconferência do dia - essa com Alicia. Sócia influente de sua empresa, ela administrava um portfólio imobiliário de US$ 30 bilhões e sempre esteve totalmente comprometida com o projeto da Eastern Square. Mas, como todo mundo, ela agora estava preocupada. "Antes de falarmos sobre a proposta de Nikolai, quero mais informações sobre a situação da construção", disse ela. "Tivemos uma reunião de duas horas com o capataz hoje cedo; ele e sua equipe estão prontos para recomeçar assim que receberem o sinal verde da cidade", explicou Alex. "Mas eles estão com falta de pessoal e as novas diretrizes estão restringindo o número de pessoas que podemos ter no local. A melhor estimativa deles é de um ano de atraso, no mínimo." "E na pior das hipóteses?" "Ele mencionou três anos. "4 4 Será que um cronograma mais longo poderia beneficiar o projeto se isso significasse que o complexo seria inaugurado em uma economia mais forte? Os olhos de Alicia se arregalaram. Ela respirou fundo. "Bem, um atraso poderia nos favorecer, apesar dos juros mais altos. TI daria tempo para que a economia se recuperasse, para que uma vacina fosse desenvolvida, para que as pessoas voltassem ao escritório. E o locatário-âncora?" "Conversei com a COO hoje, e ela disse que eles estão em fase de revisão do planejamento, mas, por enquanto, ainda esperam avançar com a expansão para Moscou. No entanto, talvez eles não precisem de todo o espaço. Ela lançou a ideia de 50% da capacidade". Alicia ficou em silêncio por um momento. Alex esperou. "Como a senhora sabe, nós jogamos a longo prazo", disse ela finalmente. "O setor de escritórios comerciais de Moscou há muito tempo não é atendido, especialmente nesse nível." Foi isso que inicialmente a convenceu a aceitar o projeto. A cidade tinha tão poucos edifícios de escritórios de qualidade que a concorrência pelo estoque existente era acirrada. E o Eastern Square era o empreendimento mais significativo no pipeline até 2025. "A questão é: ainda haverá demanda quando o mercado se recuperar?" continuou Alicia. "Certo, é claro", disse Alex. "Isso é difícil de prever. Há algumas vantagens financeiras - taxas de juros em queda, custos de mão de obra mais baratos -, mas precisamos manter nosso locatário e também atrair outros. Acho que ainda podemos obter um lucro de mais de US$ 400 milhões se fizermos o jogo longo, como o senhor disse." "Pode haver uma oportunidade de oferecer novos recursos de última geração, como filtragem de ar e entrada sem toque", respondeu Alicia. Esses podem ser diferenciais importantes."5 Se o senhor tiver convicção, acho que posso persuadir as pessoas aqui a levar isso até o fim, com uma proposta totalmente pronta do senhor sobre como podemos enfrentar a tempestade. As coisas podem piorar antes de melhorar". 5 Os especialistas em saúde recomendaram que os escritórios sejam reabertos somente se estiverem equipados com proteções contra a disseminação do coronavírus . Alex assentiu com a cabeça e sorriu. "Posso fazer isso." Mas assim que fechou a janela do Zoom, ele se perguntou: " Posso? Ele não podia escapar das manchetes ameaçadoras das cidades do mundo todo. Se ele estava tendo problemas para convencer a si mesmo, como poderia convencer os outros?6 E ainda mais angustiante, será que ele deveria tentar? 6 Uma vez que seus interesses não são os mesmos de seus parceiros - ele perderá menos financeiramente se a Eastern Square fracassar - como Alex deve ponderar as opiniões deles? Experiência passada Eram quase 2h da manhã e Alex, ainda acordado, ligou para seu mentor e ex-professor da escola de negócios, Jay Huang, que passou sua carreira no desenvolvimento imobiliário antes de ingressar na academia. "O senhor está conseguindo dormir?" perguntou Jay. "Um pouco", mentiu Alex. "Consigo encaixar algumas horas entre as sessões de planejamento de cenários." Jay conhecia bem Moscou. Logo após a abertura da Rússia para investidores externos, ele comprou terras e construiu várias propriedades de alto padrão no país. Ele deixou a cidade logo após a crise financeira global de 2008.7 7 A economia da Rússia foi duramente atingida em 2008, quando os preços do petróleo despencaram e os investidores estrangeiros retiraram capital do país. "O que o senhor está vendo?", perguntou ele. "Obviamente, a gama de resultados possíveis é ampla", disse Alex. Ele explicou que as suposições sobre aluguel e custo de capital poderiam se manter ou, se as coisas continuassem a se deteriorar, poderiam cair ainda mais abaixo de suas projeções iniciais. A taxa de vacância em Moscou já havia subido de 0,5% para 7% praticamente da noite para o dia. Alex deu a Jay mais detalhes sobre a oferta do investidor do Cazaquistão. "Nikolai diz que eles veem isso como uma oportunidade de obter um ativo-troféu por um ótimo preço. E eles estão ansiosos para fechar o negócio em breve, o que daria à Krasny Invest a liquidez de que ela precisa. Além disso, Alicia e eu obteríamos um modesto retorno sobre nosso investimento. A cúpula da EPM não ficaria furiosa, mas também não ficaria feliz. Esse era para ser nosso empreendimento de destaque em 2021. Se o senhor descobrir que estou vendendo por uma pechincha, seria uma má jogada." "O que seu chefe diz?" "Ele está muito ocupado com outros projetos do portfólio da EPM. Honestamente, a maioria dos meus colegas está em uma situação pior do que a minha. Além disso, o senhor sabe como a EPM funciona. Sou eu quem está no terreno, portanto, a decisão é minha: O senhor pode fazer com que funcione ou sair e fugir." "Se Alicia estiver disposta a ficar com o senhor, poderia persuadi-la a comprar a empresa de Nikolai? Ou a EPM?" "Nós, não. Não agora. Alicia, possivelmente. Mas não tenho certeza de que conseguirei lidar com isso sem o Nikolai. Suspeito que o projeto tenha sido tão tranquilo quanto foi apenas porque ele é o companheiro de bebida de metade da cidade." "Espero que o senhor não esteja se martirizando", disse Jay. "Estes são tempos estranhos, para dizer o mínimo." "Reconheço que isso está, em grande parte, fora do meu controle, mas adoraria ser a pessoa que vai conseguir, apesar das probabilidades. Não há como negar que isso teria grandes vantagens para mim, tanto do ponto de vista financeiro quanto da carreira." "E o senhor está tão perto da linha de chegada. Essa crise vai acabar. A economia global vai se recuperar. As empresas vão se recuperar. O mercado de Moscou começará a crescer novamente.8 Mesmo depois de 2008, tive sucesso com meus projetos. Essas coisas passam". 8 De acordo com um relatório do setor, o valor das transações imobiliárias comerciais na Rússia aumentou 34% em 2019, chegando a um total de US$ 3,8 bilhões . "Falou como um verdadeiro incorporador imobiliário". Jay riu. "O senhor é um de nós agora." Recomeçar do zero? Na manhã seguinte, bem cedo, quando o sol ainda mal havia nascido, Alex colocou uma máscara e caminhou de seu apartamento até o local da Eastern Square. Alguns meses antes, essas ruas estavam cheias de gente. Hoje, as poucas pessoas pelas quais ele passou usavam uniformes médicos ou policiais e também estavam com o rosto coberto. A sensação era de um futuro distópico. Será que alguma cidade voltaria a funcionar normalmente? Será que ele e Alicia estavam loucos por pensar que um projeto de escritório no centro da cidade ainda poderia ser bem-sucedido? Ele chegou ao seu destino. Se a Covid-19 nunca tivesse acontecido, os trabalhadores da construção civil estariam chegando, colocando seus capacetes e start-up os guindastes e elevadores para o dia. Mas tudo estava parado. Ele olhou para a estrutura do prédio e sentiu um aperto no peito. Ele havia conseguido um investidor bem capitalizado, um parceiro local bem relacionado, uma equipe de construção confiável, uma localização privilegiada e um inquilino de classe mundial. O que parecia ser o projeto mais promissor de sua carreira agora estava em risco. Esse empreendimento havia sido sua vida por seis anos, e a ideia de desistir dele agora era difícil de aceitar. Além do investimento emocional, Alex tinha que considerar o dinheiro real. Se ele conseguisse salvar o projeto, a parte do investimento de sua empresa valeria milhões, enquanto uma venda agora significaria começar esse capítulo de sua carreira do zero. Pergunta: Alex deve levar o projeto adiante ou aceitar o negócio? Os especialistas respondem Bianca Bagnarelli Sheila Botting é presidente de serviços profissionais das Américas na empresa de imóveis comerciais Avison Young. ESSE É UM CASO para o pássaro na mão. Alex deveria aceitar o negócio com os investidores do Cazaquistão e se beneficiar do valor que criou até o momento. Ele poderia esperar e ganhar mais? Potencialmente. Mas ele também poderia perder tudo. E esse não é um risco que valha a pena correr neste momento. Em minha função na Avison Young, aconselho regularmente as pessoas sobre decisões como essa. Trata-se de um empreendimento internacional complexo, cujo sucesso depende de aprovações de planejamento local, equipes de construção e inquilinos que precisam de novos espaços para escritórios - em meio a uma pandemia e a uma recessão econômica. Muitas partes móveis precisam se unir. Além disso, durante esse período de trabalho em casa, as organizações e os funcionários estão reconhecendo que realmente não precisam estar no escritório todos os dias. O trabalho flexível está ganhando força rapidamente e, com a tecnologia certa, muitas pessoas podem trabalhar em qualquer lugar, a qualquer hora. As mesas de escritório na América do Norte são normalmente utilizadas em apenas 50% e, mesmo antes da crise, as empresas já estavam questionando seus custos imobiliários. Acredito que elas continuarão a reduzir e otimizar suas áreas de atuação. Não me entenda mal: não estou declarando que o escritório está morto. Mas sua função evoluirá; os espaços de trabalho serão centros de inovação e colaboração onde pessoas, culturas e ideias podem se misturar, e não lugares que frequentamos todos os dias. E os horários de trabalho flexíveis serão um fator fundamental na guerra por talentos. É claro que cada projeto é único. E antes que Alex decida o que fazer, ele precisa concluir uma avaliação de risco com base em dados e análises financeiras e também analisar a estrutura do negócio com uma apreciação da perspectiva e dos requisitos de saída de cada parceiro. Em seguida, ele deve considerar o ambiente macroeconômico e geopolítico, incluindo a retração das economias russa e global. Em junho, o Banco Mundial previu que esta última sofreria uma contração de 5,2% em 2020. Alex também deve investigar os fundamentos do mercado de escritórios de Moscou: oferta, demanda e preços. Como em muitas cidades do mundo, a crise da Covid-19 fez com que o número de vagas aumentasse, o que não é um bom presságio para a Eastern Square. Como Alicia aponta, economias em baixa geralmente significam custos de desenvolvimento mais baixos. Mas será que haverá mão de obra disponível para concluir o projeto? Os custos dos materiais aumentarão? O locatário âncora reduzirá seu compromisso ou desistirá? E quanto ao processo de aprovação do planejamento? Alex conseguiria encontrar um substituto para a função e o patrimônio de Krasny? Alex precisa quantificar esses riscos e executar uma análise de sensibilidade nos lados do custo e da receita. Ele também deve reunir dados de corretores de imóveis locais que entendam a dinâmica do mercado e como as necessidades dos locatários estão evoluindo. Naturalmente, Alex está pessoalmente motivado a concluir esse projeto. Mas se ele aceitar o negócio agora, provavelmente estará tomando uma decisão astuta para proteger o capital de seu empregador. Em vez de ser um assassino de carreiras, isso poderia ser um criador de carreiras. E haverá outra oportunidade. No setor imobiliário, sempre há. Brian Patterson é o fundador da White Star Real Estate, uma incorporadora e investidora sediada na Europa Central e Oriental. QUANDO AS CONDIÇÕES DO MERCADO mudam drasticamente, muitas vezes há pressão para vender no pior momento. Em vez de desistir, Alex deve se concentrar em obter mais informações, avaliar as opções e considerar as soluções disponíveis. Em situações de alto risco, as emoções muitas vezes o levarão a sair antes que a porta se feche. Mas a porta raramente se fecha completamente, e nunca é sensato tomar decisões mal informadas. Este caso é vagamente baseado na minha experiência durante a crise financeira global de 2008 com um empreendimento imobiliário semelhante em Moscou. A época e a crise eram diferentes, mas muitas das considerações são as mesmas. A questão que enfrentei foi: "Posso, junto com meus parceiros, lidar com as incertezas que a crise introduziu e encontrar bons resultados para todos os envolvidos?" Para responder a essa pergunta, fiz o que meus mentores sempre me aconselharam a fazer com as decisões durante os deslocamentos do mercado: Dividi os grandes problemas em problemas menores, fiz um brainstorming de soluções com a equipe e, em seguida, avaliei se elas eram práticas e viáveis. Reunimo-nos com nossas principais partes interessadas e nos aprofundamos para entender os problemas específicos de cada uma delas. Depois, juntos, pensamos em como ajudá-los para que pudessem manter o curso. Nosso parceiro russo precisava monetizar sua participação, então começamos imediatamente a procurar um investidor substituto. Fechamos com o novo parceiro seis meses depois, garantindo ao nosso parceiro original um preço muito mais alto do que o preço com desconto que havia sido oferecido, como nesse caso, por uma empresa do Cazaquistão. Durante esses seis meses, trabalhamos em paralelo para resolver os outros problemas que enfrentávamos. Começamos com o que eu via como o maior risco: a inadimplência de nossos empréstimos bancários e a execução da hipoteca. Para evitar isso, tivemos que atender às exigências do nosso locatário âncora. Isso gerou um custo adicional substancial, mas um enorme potencial de pagamento. Tínhamos então a "pólvora seca" - um enorme fluxo de caixa após a conclusão do projeto - para garantir aos nossos empreiteiros grandes honorários e bônus, a serem pagos quando a receita de aluguel começasse a chegar, o que os manteria à tona. Na verdade, compartilhamos os lucros com as outras partes interessadas para resolver seus problemas. Uma crise não é momento para ser ganancioso. Alex deve seguir um processo semelhante. Depois de enxergar um caminho a seguir, ele pode criar uma narrativa convincente que convença seus chefes, Alicia, Nikolai, a empreiteira e o inquilino de que eles podem passar de "O mundo está desmoronando" para "Podemos fazer deste projeto um sucesso". Isso levará tempo e muito esforço, é claro. Em 2008, tivemos dezenas de reuniões estratégicas, e Alex precisará fazer o mesmo. Mas nossa abordagem funcionou. O mercado se estabilizou. Conseguimos manter nossos locatários. E obtivemos quatro vezes o lucro que havíamos projetado inicialmente. Acredito que isso também acontecerá com Alex, especialmente se ele conseguir incorporar os recursos de saúde e segurança de última geração sugeridos por Alicia e posicionar o Eastern Square como o edifício de escritórios do futuro. Mesmo em uma época em que mais pessoas estão trabalhando em casa, sempre haverá demanda por imóveis comerciais de qualidade, especialmente agora que é necessário mais espaço para manter os funcionários seguros e produtivos. Quando o senhor se encontra nas profundezas de uma crise e todos estão em pânico, é melhor manter-se firme até que as pessoas vejam os brotos verdes - os sinais de vida - novamente. Eles virão. Os estudos de caso ficcionais da HBR apresentam problemas enfrentados por líderes em empresas reais e oferecem soluções de especialistas. Este é baseado no estudo de caso da Stanford GSB "White Square: A Perfect Storm in Moscow" (caso nº RE140-PDF-ENG ), de Cody Evans, Brian Patterson e Chris Mahowald.

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