Os imóveis comerciais dos EUA estão caminhando para uma crise

Os bancos dos EUA enfrentam um acerto de contas: Nos próximos dois anos, mais de US$ 1 trilhão em empréstimos para imóveis comerciais (CRE) vencerão, de acordo com cálculos do The Conference Board usando dados do MSCI Real Assets. As instituições com as exposições mais concentradas, com capital insuficiente e com linhas de vida limitadas de instituições maiores ou dos órgãos reguladores enfrentarão perdas significativas. Os danos podem se transformar em uma crise financeira completa se dezenas ou até centenas de bancos comerciais de pequeno e médio porte falirem simultaneamente. O pior cenário possível pode incluir o contágio para outras economias e desertos bancários nos EUA. Como o Federal Reserve mantém as taxas de juros elevadas e os riscos de CRE pioram com a queda dos valores dos imóveis, as empresas continuarão a enfrentar condições de financiamento restritivas. No entanto, os executivos podem tomar medidas para potencialmente mitigar as consequências - incluindo examinar as relações bancárias, estender os vencimentos das dívidas e garantir um capital de giro adequado. Como chegamos até aqui? Os riscos de os bancos comerciais dos EUA ficarem superexpostos ao CRE se intensificaram à medida que a pandemia global derrubou suposições econômicas de longa data: inflação perpetuamente controlada, taxas de juros baixas e trabalho em escritórios. Para agravar a situação, os custos de gerenciamento do CRE - incluindo prêmios de seguro, mão de obra e preços de energia - dispararam. O envelhecimento da população dos EUA está alimentando a escassez de mão de obra, forçando o aumento dos salários à medida que as empresas buscam atrair e reter talentos. Além disso, os desastres naturais estão aumentando os prêmios de seguro de propriedade, e as redes de eletricidade ultrapassadas e a transição desigual de energia estão aumentando os custos de energia dos edifícios. Há problemas se formando Centenas de bancos mantêm em seus livros uma quantidade exagerada de empréstimos CRE em relação ao capital. Os bancos de pequeno porte (ativos de US$ 100 milhões a US$ 1 bilhão) e os bancos de médio porte (ativos de US$ 1 bilhão a US$ 10 bilhões) têm valores de empréstimos CRE que excedem em muito os níveis de capital baseado em risco em 158% e 228%, respectivamente, de acordo com os cálculos do The Conference Board usando dados do FDIC Institutional Financial Reports. Isso é comparado a 142% para bancos grandes (ativos de US$ 10 bilhões a US$ 250 bilhões) e 56% para os maiores bancos (ativos superiores a US$ 250 bilhões). Os bancos menores (ativos inferiores a US$ 100 milhões) emitem poucos desses empréstimos. À medida que os valores das propriedades CRE caem e o serviço da dívida sobre os empréstimos associados se acumula, os mutuários estão se tornando inadimplentes ou inadimplentes. A parcela desses empréstimos inadimplentes mais do que dobrou - de 0,54% para 1,25% - ao longo dos seis trimestres a partir da baixa do ciclo do terceiro trimestre de 2022, de acordo com dados compilados do BankRegData.com e do FDIC. Compare isso com a taxa de apenas 0,87% seis trimestres após a baixa do ciclo, no segundo trimestre de 2006, que precedeu a Grande Recessão de 2008-09. Entretanto, apenas os maiores bancos estão relatando aumentos nos empréstimos inadimplentes e nas baixas (ou seja, perdas). As inadimplências relatadas de empréstimos CRE superiores a 90 dias aumentaram de menos de 1% em meados de 2022 para 3% no início de 2024 para os maiores bancos, enquanto os relatórios de inadimplência para todos os outros bancos permanecem perto de 1%, de acordo com os cálculos do The Conference Board usando dados do FDIC Institutional Financial Reports. (Em comparação, as taxas de inadimplência chegaram a 5% em 2010, na esteira da Grande Recessão de 2008-09). Enquanto isso, as perdas com empréstimos CRE para os maiores bancos aumentaram para 0,6% no início de 2024, enquanto outros bancos estão relatando perdas praticamente nulas. Em comparação, essas perdas chegaram a 1,4% em 2010. A razão para os diferentes comportamentos é que os maiores bancos enfrentam um maior escrutínio regulatório e são obrigados a manter maiores reservas de capital, o que promptiza uma realização mais rápida e a baixa contábil de empréstimos que estão azedando. As instituições financeiras de pequeno e médio porte - muitas delas bancos regionais e comunitários - evidentemente não estão marcando perdas em empréstimos CRE, mas podem estar gerenciando o estresse de forma diferente. Essas instituições provavelmente estão adotando comportamentos de "estender e fingir" que prolongam os vencimentos dos empréstimos com a esperança de que as avaliações dos imóveis se recuperem no futuro. Elas também podem estar buscando ampliar as reservas de capital por meio de fusões e aquisições com instituições financeiras de porte semelhante ou maior. O que poderia desencadear uma crise de CRE? Vários bancos com problemas levantando simultaneamente capital acionário seria um desafio e potencialmente desestabilizador para o sistema bancário dos EUA. Qualquer indício disso poderia causar uma fuga maciça de depositantes (ou seja, corridas bancárias), criando uma reedição do pânico de março de 2023 nos mercados financeiros globais, quando apenas três bancos dos EUA ficaram sob pressão. O banco digital acelerou a velocidade com que essas corridas podem ocorrer. O tempo está passando para os bancos atrasarem o reconhecimento das perdas com empréstimos CRE, e o momento da queda do mercado financeiro - potencialmente começando no final deste ano - pode ser durante um período vulnerável para a economia. O Conference Board espera que o crescimento real do PIB dos EUA possa estar mais fraco, a taxa de desemprego um pouco mais alta e as taxas de juros ainda próximas dos picos de várias décadas, quando uma cascata de bancos começar a reportar perdas. Outros gatilhos para a crise do CRE podem incluir uma recessão nos EUA; taxas de juros que permaneçam mais altas do que o esperado; e/ou a agitação do mercado financeiro devido a uma crise fiscal (por exemplo, o teto da dívida que se aproxima em janeiro de 2025), levando os investidores a exigir uma maior compensação do risco de crédito na forma de rendimentos mais altos. As possíveis consequências À medida que essas perdas com empréstimos começam a se acumular, um número cada vez maior de bancos - principalmente bancos regionais e comunitários - corre o risco de não ter reservas de capital suficientes. Uma perda de 10% nos empréstimos CRE deixaria mais de 100 bancos, em sua maioria de pequeno e médio porte, representando quase US$ 700 bilhões em ativos, subcapitalizados. Uma perda de 20% deixaria mais de 900 bancos subcapitalizados, incluindo alguns bancos maiores. A qualidade dos ativos imobiliários dos bancos influenciará fortemente a extensão de tais perdas. Os bancos com exposição a imóveis de Classe A provavelmente se sairão melhor devido ao menor número de imóveis vagos. Os imóveis de Classe C mais antigos e de qualidade inferior nas áreas metropolitanas mais atingidas podem ficar mais vazios devido ao aumento da demanda por edifícios de Classe A mais novos e reformados. Com poucas propriedades mudando de mãos, é difícil para os avaliadores atribuírem valores às propriedades, o que complica as estimativas de perdas com empréstimos. É improvável que o Fed, a FDIC e um consórcio dos maiores bancos possam resgatar centenas de bancos comerciais comprometidos de uma só vez. Os bancos maiores e mais bem capitalizados podem relutar em adquirir os ativos de instituições financeiras menores com perdas consideráveis no CRE, principalmente se houver poucas sinergias operacionais ou geográficas, enquanto os órgãos reguladores podem optar por não intervir. As autoridades do Fed indicaram que uma crise do CRE provavelmente levará a falências bancárias. Falências bancárias múltiplas e simultâneas poderiam ser catastróficas para o sistema financeiro. No entanto, os formuladores de políticas e os órgãos reguladores podem estar preocupados com o fato de que as injeções de liquidez do Federal Reserve e do FDIC possam incentivar a assunção de riscos bancários excessivos no futuro, o que justifica uma abordagem mais cautelosa. A profundidade, a amplitude e a duração de uma crise Os problemas acelerados pela pandemia no mercado de CRE podem levar mais de uma década para serem resolvidos. O aumento da vacância de escritórios associado ao trabalho remoto e híbrido pode prolongar a queda de preços e aumentar as perdas para os credores nesse espaço. A maioria dos espaços de escritórios vazios ou subutilizados é muito cara para ser convertida em residências ou outros usos e exigirá concessões de preço mais profundas. Como os contratos de aluguel podem se estender por até 10 anos antes de serem renovados, pode levar anos para que o mercado de escritórios se esvazie. Notavelmente, o aumento acentuado das taxas de juros fez com que todos os subtipos de imóveis comerciais, e não apenas os escritórios, perdessem valor. De fato, os preços dos imóveis comerciais já caíram 21% em relação ao pico de meados de 2022, de acordo com a Green Street, uma empresa de análise de CRE, e podem cair 35% no final. Fortalecendo as empresas para uma tempestade de CRE As empresas devem se preparar para um período prolongado de padrões rígidos de empréstimos, custos elevados de empréstimos e possível escassez de liquidez no mercado, à medida que os bancos trabalham para resolver os desafios do CRE. Os gerentes corporativos prudentes devem estender os vencimentos de suas dívidas e adicionar uma reserva de liquidez em dinheiro - agora. Mesmo que o Fed crie uma nova linha de liquidez para aliviar o estresse induzido pelo CRE no sistema financeiro, os spreads de rendimento da dívida corporativa provavelmente aumentarão, elevando o custo do capital. A liquidez também pode se tornar escassa, principalmente quando os bancos descobrirem as deficiências dos empréstimos CRE e reconhecerem as perdas. As empresas devem manter um conjunto diversificado de instrumentos financeiros prontamente acessíveis com características adequadas a cada empresa. Além disso, devem medir e manter constantemente níveis adequados de liquidez para todas as classes de ativos em seu poder e dedicar uma equipe interna para executar essas operações. As empresas devem ter várias fontes de liquidez, caso a liquidez do mercado financeiro se esgote ou sua principal instituição financeira feche as portas. As empresas devem analisar todos os relacionamentos bancários e estar cientes dos termos e limites associados a qualquer retirada de liquidez de suas linhas de crédito. As empresas com contas de depósito em bancos com alta concentração de empréstimos CRE devem estar especialmente atentas às exigências de liquidez e aos limites de seguro de depósito da FDIC. É importante que os gerentes corporativos conheçam todas as disposições que permitam que suas instituições financeiras transfiram os ativos dos depositantes a terceiros para gerenciamento. Nesses casos, os executivos devem estar cientes das salvaguardas que seus bancos têm em vigor caso os gerentes de ativos de terceiros sejam coagidos. Por fim, as empresas devem monitorar a exposição ao risco de liquidez das principais contrapartes, incluindo subsidiárias, fornecedores, clientes com linhas de crédito, credores e devedores. Embora caras, essas medidas podem significar a diferença entre a sobrevivência e a extinção quando chegar o momento do ajuste de contas do setor imobiliário comercial. Nota do autor: Kurt Reiman, ex-economista sênior do The Conference Board, contribuiu com alguns dos insights mencionados neste artigo.

Os imóveis comerciais dos EUA estão caminhando para uma crise

Resumo.

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