El sector inmobiliario comercial estadounidense se encamina hacia una crisis

Los bancos estadounidenses se enfrentan a un ajuste de cuentas: En los próximos dos años, vencerán más de 1 billón de dólares en préstamos inmobiliarios comerciales (CRE), según los cálculos de The Conference Board a partir de los datos de MSCI Real Assets. Las instituciones con las exposiciones más concentradas, colchones de capital insuficientes y salvavidas limitados de instituciones más grandes o reguladores se enfrentan a pérdidas significativas. El daño podría metastatizarse en una crisis financiera en toda regla si decenas o incluso cientos de bancos comerciales pequeños y medianos quiebran simultáneamente. El peor de los escenarios podría incluir el contagio a otras economías y desiertos bancarios en todo EE.UU. Mientras la Reserva Federal mantenga elevados los tipos de interés y los riesgos CRE empeoren con la caída de los valores inmobiliarios, las empresas seguirán experimentando condiciones de financiación restrictivas. No obstante, los ejecutivos pueden tomar medidas para mitigar potencialmente las consecuencias, como examinar las relaciones bancarias, ampliar los vencimientos de la deuda y asegurarse un capital de trabajo adecuado. ¿Cómo hemos llegado hasta aquí? Los riesgos de que los bancos comerciales estadounidenses estén sobreexpuestos al CRE se han intensificado a medida que la pandemia mundial ha puesto patas arriba los supuestos económicos mantenidos durante mucho tiempo: inflación perpetuamente contenida, tipos de interés bajos y trabajo en las oficinas. Para agravar la situación, los costes de gestión de CRE -incluidas las primas de seguros, la mano de obra y los precios de la energía- se han disparado. El envejecimiento de la población estadounidense está alimentando la escasez de mano de obra, lo que obliga a subir los salarios a medida que las empresas tratan de atraer y retener el talento. Además, las catástrofes naturales están aumentando las primas de los seguros inmobiliarios, y las redes eléctricas anticuadas y la transición energética desigual están elevando los costes de la energía en los edificios. Se avecinan problemas Cientos de bancos tienen en sus libros una cantidad desmesurada de préstamos CRE en relación con el capital. Los bancos pequeños (activos de 100 millones a 1.000 millones de dólares) y los medianos (activos de 1.000 a 10.000 millones de dólares) tienen valores de préstamos CRE que superan con creces los niveles de capital basados en el riesgo, en un 158% y un 228%, respectivamente, según los cálculos de The Conference Board a partir de los datos de los Informes Financieros Institucionales de la FDIC. Esto se compara con el 142% de los grandes bancos (activos de 10.000 a 250.000 millones de dólares) y el 56% de los bancos más grandes (activos superiores a 250.000 millones de dólares). Los bancos más pequeños (activos inferiores a 100 millones de dólares) emiten pocos préstamos de este tipo. A medida que cae el valor de las propiedades CRE y se acumula el servicio de la deuda de los préstamos asociados, los prestatarios se están convirtiendo en morosos o incumplidores. La parte de estos préstamos que son morosos se ha más que duplicado -del 0,54% al 1,25%- en los seis trimestres transcurridos desde el mínimo del ciclo del tercer trimestre de 2022, según los datos recopilados de BankRegData.com y la FDIC. Compárese con la tasa de sólo el 0,87% seis trimestres después del mínimo del ciclo, en el segundo trimestre de 2006, que precedió a la Gran Recesión de 2008-09. Sin embargo, sólo los bancos más grandes están informando de aumentos en los préstamos morosos y las cancelaciones (es decir, las pérdidas). Los informes de morosidad de los préstamos CRE superiores a 90 días han pasado de menos del 1% a mediados de 2022 al 3% a principios de 2024 en el caso de los bancos más grandes, mientras que los informes de morosidad de todos los demás bancos se mantienen cerca del 1%, según los cálculos de The Conference Board a partir de los datos de los Informes Financieros Institucionales de la FDIC. (En comparación, los índices de morosidad alcanzaron el 5% en 2010 tras la Gran Recesión de 2008-09). Mientras tanto, las pérdidas por préstamos CRE de los bancos más grandes se dispararon hasta el 0,6% a principios de 2024, mientras que otros bancos están informando de pérdidas prácticamente nulas. En comparación, dichas pérdidas superaron el 1,4% en 2010. La razón de los diferentes comportamientos es que los bancos más grandes se enfrentan a un mayor escrutinio normativo y están obligados a mantener mayores colchones de capital, lo que provoca una realización y amortización más rápidas de los préstamos agriados. Las instituciones financieras más pequeñas y medianas -muchas de ellas bancos regionales y comunitarios- evidentemente no están anotando las pérdidas de los préstamos CRE, pero pueden estar gestionando las tensiones de forma diferente. Es probable que estas instituciones estén adoptando comportamientos de "ampliar y fingir" que alargan los vencimientos de los préstamos con la esperanza de que las valoraciones de las propiedades se recuperen en el futuro. También pueden estar tratando de ampliar los colchones de capital a través de fusiones y adquisiciones con instituciones financieras de tamaño similar o mayor. ¿Qué podría desencadenar una crisis CRE? La obtención simultánea de capital propio por parte de varios bancos con problemas resultaría difícil y potencialmente desestabilizadora para el sistema bancario estadounidense. Cualquier indicio de ello podría provocar una fuga masiva de depositantes (es decir, corridas bancarias), creando una reedición del pánico de marzo de 2023 en los mercados financieros mundiales, cuando sólo tres bancos estadounidenses se vieron sometidos a presión. La banca digital ha acelerado la velocidad a la que podrían producirse estas corridas. El reloj corre en contra de los bancos que retrasan el reconocimiento de las pérdidas de los préstamos CRE, y el momento de la caída de los mercados financieros - que podría comenzar a finales de este año - podría ser durante un período vulnerable para la economía. El Conference Board prevé que el crecimiento del PIB real de EE.UU. puede ser más débil, la tasa de desempleo ligeramente más alta y los tipos de interés aún cerca de máximos de varias décadas, cuando una cascada de bancos comience a informar de las pérdidas. Otros desencadenantes de la crisis CRE podrían ser una recesión en EE.UU.; unos tipos de interés que se mantengan más altos de lo previsto; y/o la agitación de los mercados financieros por una crisis fiscal (por ejemplo, el inminente techo de deuda de enero de 2025) que incite a los inversores a exigir una mayor compensación por el riesgo de crédito en forma de rendimientos más altos. Las posibles consecuencias A medida que estas pérdidas por préstamos comienzan a acumularse, un número cada vez mayor de bancos -en su mayoría bancos regionales y comunitarios- corren el riesgo de contar con colchones de capital insuficientes. Una pérdida del 10% en los préstamos CRE dejaría descapitalizados a más de 100 bancos, en su mayoría pequeños y medianos, que representan casi 700.000 millones de dólares en activos. Una pérdida del 20% dejaría infracapitalizados a más de 900 bancos, incluidos algunos de mayor tamaño. La calidad de los activos inmobiliarios de los bancos influirá en gran medida en la magnitud de dichas pérdidas. Es probable que a los bancos con exposición a propiedades de clase A les vaya mejor debido a que hay menos vacíos. Las propiedades de clase C más antiguas y de menor calidad en las áreas metropolitanas más afectadas pueden experimentar más desocupaciones dada la mayor demanda de edificios de clase A más nuevos y reformados. Con pocas propiedades cambiando de manos, es difícil para los tasadores asignar valores a las propiedades, lo que no hace sino complicar las estimaciones de pérdidas por préstamos. Es poco probable que la Fed, la FDIC y un consorcio de los mayores bancos puedan rescatar a cientos de bancos comerciales comprometidos a la vez. Los bancos más grandes y mejor capitalizados podrían ser reacios a adquirir los activos de instituciones financieras más pequeñas con pérdidas considerables en CRE, especialmente si hay pocas sinergias operativas o geográficas, mientras que los reguladores podrían optar por no intervenir. Los funcionarios de la Reserva Federal han indicado que una crisis CRE probablemente provocará quiebras bancarias. Las quiebras bancarias múltiples y simultáneas podrían ser catastróficas para el sistema financiero. No obstante, los responsables políticos y los reguladores pueden recelar de que las inyecciones de liquidez de la Reserva Federal y la FDIC puedan fomentar una asunción excesiva de riesgos por parte de los bancos en el futuro, lo que justifica un enfoque más cauteloso. La profundidad, amplitud y duración de una crisis Los problemas acelerados por la pandemia en el mercado CRE pueden tardar más de una década en resolverse. El aumento de las oficinas vacías vinculado al trabajo a distancia e híbrido podría prolongar la caída de los precios y profundizar las pérdidas para los prestamistas en este espacio. La mayor parte del espacio de oficinas vacío o infrautilizado es demasiado costoso para convertirlo en residencial o para otros usos y requerirá concesiones de precios más profundas. Dado que los contratos de arrendamiento pueden alargarse hasta 10 años antes de su renovación, el mercado del espacio de oficinas puede tardar años en despejarse. En particular, la fuerte subida de los tipos de interés ha hecho que todos los subtipos de inmuebles comerciales, no sólo las oficinas, pierdan valor. De hecho, los precios de los inmuebles comerciales ya han caído un 21% desde su máximo de mediados de 2022, según Green Street, una firma de análisis CRE, y podrían descender en última instancia un 35%. Preparar a las empresas para una tormenta de CRE Las empresas deben prepararse para un periodo prolongado de estrictas normas de préstamo, elevados costes de endeudamiento y posible escasez de liquidez en el mercado, mientras los bancos trabajan para resolver los retos CRE. Los gestores corporativos prudentes deberían ampliar sus vencimientos de deuda y añadir un colchón de liquidez en efectivo - ahora. Incluso si la Reserva Federal crea una nueva línea de liquidez para aliviar la tensión inducida por la CRE en el sistema financiero, los diferenciales de rendimiento de la deuda corporativa probablemente se ampliarían, elevando el coste del capital. La liquidez también podría escasear, especialmente a medida que los bancos descubran el deterioro de los préstamos CRE y reconozcan las pérdidas. Las empresas deben mantener un conjunto diverso de instrumentos financieros de fácil acceso con características adecuadas para cada una de ellas. Y deben medir y mantener constantemente niveles adecuados de liquidez para todas las clases de activos que posean y dedicar personal interno a la ejecución de estas operaciones. Las empresas deben disponer de múltiples fuentes de liquidez, en caso de que la liquidez del mercado financiero se agote o su institución financiera principal se retire. Las empresas deben revisar todas sus relaciones bancarias y ser conscientes de los términos y límites asociados a cualquier disposición de liquidez de sus líneas de crédito. Las empresas con cuentas de depósito en bancos con altas concentraciones de préstamos CRE deben ser especialmente conscientes de los requisitos de liquidez y de los límites del seguro de depósitos de la FDIC. Es importante que los directivos de las empresas conozcan cualquier disposición que permita a sus instituciones financieras transferir los activos de los depositantes a terceros para su gestión. En tales casos, los ejecutivos deben ser conscientes de las salvaguardias de que disponen sus bancos en caso de que los gestores de activos de terceros se vean sometidos a coacción. Por último, las empresas deben vigilar la exposición al riesgo de liquidez de las contrapartes clave, incluidas las filiales, los proveedores, los clientes con líneas de crédito, los acreedores y los deudores. Aunque costosas, estas medidas pueden significar la diferencia entre la supervivencia y la extinción cuando llegue el ajuste de cuentas del sector inmobiliario comercial. Nota del autor: Kurt Reiman, antiguo economista senior de The Conference Board, contribuyó con algunas de las ideas mencionadas en este artículo.

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Resumen.

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