Pesquisa: Quando os anúncios do Airbnb em uma cidade aumentam, o mesmo acontece com os preços dos aluguéis

Há apenas alguns anos, a maioria dos viajantes se hospedava em hotéis. O Airbnb mudou isso. Em 2018, a empresa oferece mais de 5 milhões de propriedades, em mais de 85.000 cidades em todo o mundo, e sua avaliação de mercado ultrapassa US$ 30 bilhões. Somente em 2017, os usuários do Airbnb reservaram mais de 100 milhões de noites. Mas o que o crescimento e a popularidade da empresa significam para as cidades e os municípios em que ela opera? De acordo com o Airbnb, a empresa traz mais dinheiro para essas cidades, tanto na forma de taxas de aluguel quanto do dinheiro que os locatários gastam durante suas estadias. A empresa também observa que cerca de três quartos de seus anúncios não estão em bairros turísticos tradicionais, o que significa que o dinheiro está indo para comunidades normalmente ignoradas pelo setor de hospitalidade. Os críticos, por outro lado, argumentam que as plataformas de compartilhamento de residências, como o Airbnb, aumentam o custo de vida dos locatários locais. Não há muitas evidências que sustentem essa alegação de uma forma ou de outra, embora um estudo focado em Boston tenha constatado que um aumento nas listagens do Airbnb foi associado a um aumento nos aluguéis. Não é difícil ver por que a ideia poderia ser verdadeira de forma mais ampla: Ao facilitar os aluguéis de curto prazo, o Airbnb poderia fazer com que alguns proprietários mudassem suas propriedades de aluguéis de longo prazo, que são destinados aos residentes locais, para aluguéis de curto prazo, que são destinados aos visitantes. As cidades têm uma oferta finita de moradias, portanto, esse processo aumentaria as taxas de aluguel ao longo do tempo. Devido às evidências empíricas limitadas, decidimos nos aprofundar. Os resultados de nossa análise estão em um documento de trabalho. Começamos coletando dados de três fontes: (1) informações voltadas para o consumidor, do Airbnb, sobre o conjunto completo de propriedades do Airbnb nos EUA (há mais de 1 milhão) e os anfitriões que as oferecem; (2) informações em nível de código postal, do Zillow, sobre taxas de aluguel e preços de moradias no mercado imobiliário dos EUA; e (3) dados em nível de código postal da American Community Survey, uma pesquisa contínua do U.S. Census Bureau, incluindo renda familiar média, populações, taxas de emprego e níveis de educação. Combinamos essas diferentes fontes de informação para estudar o impacto do Airbnb no mercado imobiliário. Entretanto, medir esse impacto não é simples. O principal desafio é que o mercado imobiliário é, obviamente, afetado por outros fatores além do Airbnb, como gentrificação e tendências econômicas. Em nosso estudo, controlamos esses fatores e, além disso, usamos uma técnica conhecida como variáveis instrumentais para isolar a parte dos custos de moradia que é impulsionada apenas pelas mudanças na oferta do Airbnb. Em termos simples, argumentamos que, se um código postal for "turístico", ou seja, tiver muitos restaurantes e bares, e se o conhecimento sobre o Airbnb aumentar, o que medimos usando o índice de pesquisa do Google para a palavra-chave "Airbnb", então qualquer salto na oferta do Airbnb nesse código postal provavelmente será impulsionado por um aumento na demanda por aluguéis de curto prazo por meio do Airbnb, e não pelas condições econômicas locais. Com essa premissa, mostramos que um aumento de 1% nas listagens do Airbnb está causalmente associado a um aumento de 0,018% nas taxas de aluguel e um aumento de 0,026% nos preços dos imóveis. Embora esses efeitos possam parecer muito pequenos, considere que o crescimento médio anual do Airbnb é de cerca de 44%. Isso significa que, de forma agregada, o crescimento do compartilhamento de residências por meio do Airbnb contribui para cerca de um quinto do aumento médio anual dos aluguéis nos EUA e cerca de um sétimo do aumento médio anual dos preços das moradias nos EUA. Por outro lado, as mudanças demográficas anuais no código postal e as tendências gerais da cidade contribuem com cerca de três quartos do crescimento total do aluguel e cerca de três quartos do crescimento total do preço das moradias. Esses resultados mostram que o Airbnb tem um impacto sobre o mercado imobiliário. Entretanto, eles não contam a história completa de como isso está acontecendo. Em nosso estudo, apresentamos dois resultados adicionais que ajudam a explicar a economia subjacente. Primeiro, mostramos que os códigos postais com taxas mais altas de ocupação pelo proprietário (a fração de propriedades ocupadas pelos próprios proprietários) são menos afetados pelo Airbnb. Essas taxas são importantes porque os proprietários que mudam suas propriedades de aluguéis de longo prazo para aluguéis de curto prazo são aqueles que não moram nas casas que alugam. Os proprietários-ocupantes usam o Airbnb, mas para alugar seus quartos extras ou talvez a casa inteira enquanto estão fora. No entanto, essas casas ainda são ocupadas principalmente por um residente de longo prazo (o proprietário), portanto, não são elas que estão sendo realocadas como aluguéis de curto prazo por meio do Airbnb. Em segundo lugar, apresentamos evidências de que o Airbnb afeta o mercado imobiliário por meio da realocação do estoque de moradias. Ao analisar as vagas em residências, mostramos duas coisas sobre a oferta do Airbnb: ela está positivamente correlacionada com a parcela de residências vagas para uso sazonal ou recreativo - que é como o Census Bureau classifica as casas que fazem parte do mercado de aluguel de curto prazo - e negativamente correlacionada com a parcela de residências no mercado para aluguéis de longo prazo. Em conjunto, nossos resultados são consistentes com a história de que, por causa do Airbnb, os proprietários ausentes estão transferindo suas propriedades dos mercados de aluguel de longo prazo e de venda para o mercado de aluguel de curto prazo. Os formuladores de políticas em todo o mundo estão lutando para encontrar a melhor maneira de regulamentar plataformas de compartilhamento de residências como o Airbnb. Por um lado, essas plataformas permitem que os proprietários de imóveis ganhem dinheiro quando têm mais espaço do que precisam. Por outro lado, os proprietários ausentes estão reduzindo a oferta de moradias, o que, por sua vez, aumenta o custo de vida dos locatários locais. De acordo com nossos resultados, uma maneira de reduzir esse último efeito e, ao mesmo tempo, manter os benefícios do compartilhamento de residências seria limitar o número de residências que podem ser adicionadas ao mercado de aluguel de curto prazo, permitindo que os proprietários ocupantes compartilhem seu espaço extra.

Pesquisa: Quando os anúncios do Airbnb em uma cidade aumentam, o mesmo acontece com os preços dos aluguéis

Resumo.

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